L’acquisition en indivision permet de manière courante de devenir propriétaire à plusieurs. Cependant, cette démarche peut rapidement devenir complexe sans l’accompagnement d’un notaire. Que ce soit l’achat d’un bien avec votre conjoint, un ami ou en famille, cet article vous guide à travers toutes les étapes : apports, quote-part, remboursement de prêt, avantages et risques.
Faire appel à un notaire expert en indivision est essentiel pour sécuriser votre projet immobilier.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’indivision est caractérisée lorsque plusieurs personnes ont sur le même bien, ou la même masse de biens, un droit de propriété de même nature. Cette situation se distingue par l’absence de matérialisation des quotes-parts « abstraites » dont chaque propriétaire est titulaire et sur lesquelles chacun a un droit exclusif.
L’indivision peut-être voulue ou subie. Ainsi l’origine de l’indivision peut être :
- lors de l’acquisition par des concubins, des partenaires pacsés ou par un couple marié sous le régime de la séparation de biens.
- lors de la transmission de biens en cas de décès.
Lors de l’acquisition, un notaire établit un acte précisant les droits et obligations de chaque indivisaire, garantissant ainsi une répartition équitable et claire.
Responsabilités et gestion : ce que l’indivision implique
Les articles 815 à 815-18 du code civil constituent le droit commun de l’indivision. Ils régissent l’indivision ordinaire, quelle qu’en soit l’origine, en l’absence de convention conclue entre tous les indivisaires.
- Décisions partagées : Toutes les décisions majeures comme vendre ou louer le bien immobilier doivent être prises à l’unanimité. Cela peut entraîner des blocages en cas de désaccord.
- Dépenses communes : Les indivisaires partagent les frais d’entretien, les taxes foncières et les réparations. Un déséquilibre dans la répartition peut créer des tensions.
- Sortie de l’indivision : L’indivision est précaire puisque nul ne peut être contraint d’y demeurer et son caractère précaire peut-être remis en cause par décision de justice.
Apports et quotité d’acquisition : comment calculer et répartir ?
Lors de l’achat en indivision, chaque indivisaire contribue financièrement selon ses capacités. Néanmoins, les quotes-parts peuvent être indépendantes ou dépendantes de l’effort de financement de chaque coïndivisaire.
Les quotités d’acquisition étant en outre immuables, en ce sens qu’il n’est pas envisageable de les modifier a posteriori sans l’accord des intéressés, leur détermination s’avère primordiale.
Plusieurs paramètres entrent dès lors en jeu :
- que prévoir au titre du remboursement du prêt souscrit pour l’acquisition du bien.
- que prévoir au titre des apports des indivisaires.
- que prévoir en cas de quotes-parts indépendantes du plan de financement.
- que prévoir en cas de vente ou de partage.
La détermination des quotes-parts, égales ou inégales, indépendantes ou dépendantes du plan de financement étant primordiale, le notaire joue un rôle essentiel d’une part en consignant ces données dans l’acte authentique et d’autre part en prévoyant les conséquences et garanties attachées aux choix opérés par les indivisaires.
Modalités de remboursement d’un prêt en indivision
Les indivisaires sont généralement responsables solidairement, ce qui signifie que chaque co-emprunteur est tenu de rembourser l’intégralité du prêt en cas de défaillance de l’un d’eux.
Au surplus si la contribution effective de chacun des indivisaires ne correspondait pas aux contributions respectives au remboursement du prêt, cette différence constituerait une créance entre indivisaires.
Astuce : Consulter un notaire est une précaution indispensable pour formaliser les accords entre indivisaires.
Pourquoi faire appel à un notaire pour une acquisition en indivision ?
Le notaire joue un rôle clé dans chaque étape de l’acquisition en indivision :
- Sécurisation juridique : Rédaction des actes et conseils sur mesure.
- Prévention des litiges : Grâce à la convention d’indivision et à l’encadrement des modalités de gestion.
- Accompagnement fiscal : Explication des implications fiscales de l’indivision, notamment en cas de revente.
