Lorsque vous vendez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, une fiscalité particulière s’applique notamment en matière de plus-value. Pour sécuriser l’opération et anticiper les conséquences fiscales, l’accompagnement de votre notaire est essentiel.
Le régime des plus-values immobilières privées s’applique notamment aux plus-values réalisées :
- soit directement par les personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;
- soit indirectement au travers de sociétés de personnes relevant de l’impôt sur le revenu.
Qu’entend-on par résidence principale ?
La résidence principale est le logement que vous occupez de manière habituelle et effective pendant la majeure partie de l’année.
Des hésitations peuvent se présenter pour les personnes qui disposent de plusieurs résidences et les occupent chacune de manière régulière. Dans ce cas, plusieurs indices vont permettre de justifier de l’occupation habituelle du logement (factures d’électricité, d’eau, lieu de travail, de l’école des enfants, lieu des courses, crédits d’impôts pour charges, assurance habitation, employé de maison….).
Important : Même si le bien est détenu depuis de nombreuses années, seul son usage effectif détermine son statut fiscal de résidence principale.
Quelle fiscalité pour la vente d’un bien hors résidence principale ?
En cas de vente d’un logement autre que votre résidence principale, la plus-value réalisée est imposable, sauf cas spécifique d’exonération.
Les plus-values provenant de la vente de logements donnés en location n’ouvrent pas droit à l’exonération de la plus-value immobilière même s’ils constituent la résidence principale des locataires.
Cela concerne également la cession d’une résidence secondaire, la cession d’un bien à usage locatif, la cession d’un bien occupé pour partie à titre de résidence principale et pour partie à usage professionnel, ou encore la cession d’une partie d’un immeuble acquis d’un seul tenant.
La plus-value correspond alors à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou la valeur au jour de la succession), après déduction de certains frais (travaux, frais d’acquisition, etc.).
Taux d’imposition
La plus-value est soumise à :
- 19 % d’impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
- Une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 € (après abattement)
Les abattements pour durée de détention
Des abattements progressifs s’appliquent selon le nombre d’années de détention du bien. Pour tous les biens, l’exonération au titre de la détention est acquise au bout de :
- 22 ans pour l’impôt sur le revenu
- 30 ans pour les prélèvements sociaux
Certaines plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôts. Nous y reviendrons dans un prochain article.
Important : Conservez toutes les factures de travaux (reconstruction, agrandissement, amélioration), elles peuvent, sous certaines conditions, venir majorer votre prix d’acquisition et ainsi réduire la plus-value imposable.
Bien immobilier reçu par héritage
Le calcul de la plus-value se fait à partir de la différence entre la valeur figurant dans la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès) et le prix de vente. Les règles de calcul, de taux et de taxe additionnelle pour leur quote-part seront celles applicables aux particuliers (voir ci-dessus).
Vente par une société de personnes
Le régime d’imposition des plus-values immobilières privées est susceptible de s’appliquer à un certain nombre d’opérations intéressant les sociétés (apport, vente….) Sont concernées les sociétés de personnes (société civile immobilière, société en nom collectif…) qui n’ont pas opté pour l’impôt sur les sociétés et qui n’ont aucune activité commerciale (location meublée même occasionnelle, opérations habituelles d’achat-revente…).
Bien que les associés résidents ou non-résidents soient imposables à raison de leur quote-part du résultat de la société de personnes correspondant à leur droit, c’est la société qui est tenue de souscrire la déclaration de plus-value. Les règles de calcul alors applicables à chacun des associés vont dépendre de la nature et de la qualité des associés :
- S’il y a des associés personnes physiques, les règles de calcul, de taux et de taxe additionnelle pour leur quote-part seront celles applicables aux particuliers.
- S’il y a des associés relevant de l’impôt sur les sociétés, la quote-part leur revenant est en principe imposée selon le régime des plus-values professionnelles.
Important : Le notaire vous accompagne pour évaluer les conséquences sur votre situation patrimoniale.
Ce qu’il faut retenir
La vente d’un bien immobilier hors résidence principale, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un logement locatif ou d’un bien hérité, entraîne des règles fiscales spécifiques, notamment en matière de plus-value immobilière. Selon votre situation, la charge fiscale peut être significative ou optimisée grâce à une bonne préparation.
Faire appel à votre notaire, c’est choisir la sécurité juridique, bénéficier de conseils personnalisés et garantir le respect de vos obligations. À Blois, notre office notarial vous accompagne pour vendre en toute confiance, avec clarté, pédagogie et rigueur.
